전세권의 전세기간 만료와 전세권의 효력[전세권존속기간만료]

 

전세권의 존속기간 만료

 

(1) 일반적인 경우

 

전세권의 존속기간이 만료되면 그 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 소멸하고 목적물과 전세금의 상환 등 청산관계로 들어서게 되며, 전세권등기도 용익물건적 기능을 상실하고 전세금의 우선변제 등을 담보하는 담보권적 기능만을 유지하게 된다.

 

따라서 존속기간의 만료 후에는 전세금반환청구권을 담보하는 범위 내에서 전세권이전등기는 가능하나, 전세권에 대한 존속기간의 연장 등의 변경등기, 전전세등기, 전세권에 대한 근저당설정등기는 허용되지 않는다.

 

(2) 건물전세권의 경우

 

건물전세권의 경우에는 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 등을 하지 않은 채 당초 전세권의 존속기간이 만료된 때에 종전과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보는(다만 존속기간에 관하여는 그 정함이 없는 것으로 본다) 법정갱신이 인정된다(민법 312조 4항).

 

건물의 전세권이 법정갱신되는 경우에는 전세권 갱신에 관한 등기 없이도 전세권자는 전세권설정자나 그 건물을 취득한 제3자에 대하여 전세권을 주장할 수 있다. 따라서 건물전세권의 존속기간이 만료된 때에도 법정갱신이 된 경우에는 그 전세권설정등기의 존속기간에 대한 변경등기신청은 가능하다. 

 

다만 그 처분을 위하여는 존속기간에 대한 변경등기를 해야 하므로 존속기간이 면료된 건물전세권을 목적으로 한 저당권설정등기신청을 하기 위하여는 우선 존속기간에 대한 변경등기 즉 존속기간을 연장하는 등기를 해야 한다. 

 

민법 312조 4항에 따라 법정갱신된 건물전세권에 대하여 전세권이전등기를 하기 위해서도 존속기간을 연장하는 변경등기의 신청을 선행 또는 동시에 하여야 한다. 법정갱신되지 않아 용익구너적 기능을 잃고 담보권적 기능만을 갖는 건물전세권의 이전등기 시 존속기간 변경등기를 선행할 필요가 없는 것과 구별할 필요가 있다. 

 

 

민법 제312조(전세권의 존속기간)

① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.

② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. <신설 1984.4.10>

③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984.4.10>

(출처: 민법 일부개정 2022. 12. 27. [법률 제19098호, 시행 2023. 6. 28.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

종합법률정보

 

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전세기간 만료와 전세권의 효력 등

제정 1998. 12. 10. [등기선례 제5-424호, 시행 ]

(출처: 전세기간 만료와 전세권의 효력 등 제정 1998. 12. 10. [등기선례 제5-424호, 시행 ] > 종합법률정보 규칙)

 

 

가. 전세기간을 갱신하는 전세권변경계약을 체결하였으나 그에 따른 변경등기를 하지 않은 경우 존속기간이 만료되면 용익물권으로서의 전세권은 소멸하는 것이 원칙이지만, 민법 제312조 제4항의 규정에 의하여 건물전세권이 법정갱신되는 경우에는 전세권갱신에 관한 등기없이도 전세권자는 전세권설정자나 그 건물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.

나. 전세권자인 주식회사가 합병으로 인하여 소멸한 경우 합병으로 인한 전세권이전등기를 하지 않은 경우에도, 법률의 규정에 의하여 합병으로 존속하는 회사가 그 전세권을 포괄승계하게 되므로 전세권이 소멸하는 것은 아니다.

다. 합병 후 존속하는 회사가 합병으로 인하여 소멸한 회사 명의로 있는 전세권등기의 말소등기를 신청하는 경우에 있어서는, 그 등기원인이 합병등기 후에 발생한 것인 때(예컨대, 합병 후에 전세권설정계약을 해지하는 경우)에는 합병을 원인으로 한 전세권이전등기를 선행하지 아니하고서 곧바로 전세권말소등기를 신청할 수는 없다.

(1998. 12. 10. 등기 3402-1221 질의회답)

참조조문 : 상법 제234조, 민법 제187조

참조판례 : 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결