건물의 소유권보존등기[다율법무사]

건물의 소유권보존등기

건물의 소유권보존등기

1. 의의
건물의 소유권보존등기란 등기능력 있는 건물에 처음으로 등기기록을 개설하는 것을 말하며, 등기능력 있는 건물이란 건축법상 건축물 중 정착성, 외기분단성, 용도성이 있는 것을 말한다. 건물의 소유권보존등기 역시 대장상 최초 소유자로 등록된 자의 신청에 따라 이루어지는 것이 원칙이다.

2. 건물의 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자

(1) 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

대장 등본에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자란 토지의 소유권보존등기신청에서와 같이 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 및 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 말한다.

1) 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자

미등기건물의 양수인은 건축물대장에 자기명의로 소유권이전등록이 되어 있는 경우에도 직접 소유권보존등기를 신청할 수 없고 최초의 소유자의 명의로 보존등기를 한 다음 자기 명의로 소유권이전등기를 하여야 한다.

따라서 건축물대장의 변동(이동)원인란이 공란으로 되어 있는 경우 그 소유자로 등록된 자가 폐쇄된 구 대장에 의하여 최초의 소유자로 등록된 사실을 증명하지 않는 한 대장상 변동원인란이 공란으로 되어 있는 건축물대장 등본을 첨부하여서는 건물소유권보존등기를 신청할 수 없다.

또한 토지의 경우와 마찬가지로 대장상 최초 소유자로 등록된 자의 포괄승계인(상속인, 포괄적 수증자 또는 합병 분할 이후의 법인)은 자기 명의로 바로 소유권보존등기를 할 수 있다.

건축주가 이미 사망하였음에도 그의 명의로 건물의 사용승인을 받아 건축물대장에 사망한 자가 최초의 소유명의인으로 등록이 되었다 하더라도 그의 상속인은 위 대장 등본과 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 상속인 명의로 소유권보존등기신청을 할 수 있다.

상속인이 여러 명 있다가 상속포기나 상속재산 협의분할에 의하여 어느 한 사람이 미등기 토지를 상속한 경우에는 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있고, 보존등기 전에 상속이 여러 차례에 걸쳐 발생한 경우에는 최후의 상속인이 등기신청 당시 소유권자에 해당하므로 자기 명의로 바로 보존등기를 할 수 있다.


2) 대장상 최초 소유명의자가 아닌 경우

예외적으로 등기부가 멸실되었거나 등기부상의 소유자로서 멸실회복등기 기간내에 회복등기를 신청하지 못한 자 또는 그 상속인은 최초의 등록명의인이 아니더라도 직접 자기 명의로 보존등기를 신청할 수 있다.

(2) 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

건축물대장의 소유자표시란이 공란이거나 소유자표시에 일부 누락이 있어 대장상의 소유자를 확정할 수 없는 미등기건물에 관하여는 국가를 상대방으로 하여 소유권확인의 판결을 받을 수 없고, 건축물대장의 비치 관리업무의 소관청인 지방자치단체를 상대로 하여 소유권확인을 구하여야 한다.

3. 등기절차

(1) 신청인

소유권보존등기를 신청할 수 있는 자가 신청인이고, 대장에 소유명의인으로 등록된 후 성명복구, 개명, 전거(주소변경) 등으로 등록사항에 변경이 생긴 경우에는 대장 등본 외에 가족관계등록사항별증명서, 주민등록표 등본 등 변경사실을 증명하는 서면을 첨부하여 변경 후의 주소로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

(2) 신청서의 기재 사항(신청정보)

보존등기의 대상이 건물이라는 점에서 건물의 종류, 구조와 면적을 신청서에 기재하여야 하고, 국민주택채권발행번호를 기재하지 않는다. 일반적 기재사항 외에 특이한 기재사항으로 보존등기신청서에는 그 신청하는 근거규정을 적시하여야 한다. 그러나 등기원인과 그 연월일은 기재하지 않는다.

(3) 첨부정보

건물의 보존등기신청서에도 소유자임을 증명하는 서면과 건물의 표시를 증명하는 서면을 첨부하여야 하나, 건물의 표시를 증명하는 서면은 대장에 한정되지 않는다.

1) 소유자임을 증명하는 서면

건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인은 그 건축물대장을, 확정판결 또는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 해당 서면을 수용 등으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자는 재결서 등본과 보상금의 지급을 증명하는 서면 등을 각 첨부하여야 한다.

2) 건물의 표시를 증명하는 서면

① 건물의 표시를 증명하는 서면으로는 건축물대장 등본 그 밖의 서면을 첨부하여야 한다. 확정판결 또는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자나 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 보존등기를 신청하는 경우에도 반드시 건물의 표시를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

② 규칙 121조 2항은 건축물대장이 존재하지 아니한 경우에는 그 밖의 서면을 첨부하면 된다고 규정하고 있다. 건물의 표시를 증명하는 서면을 비교적 넓게 해석하여 위와 같은 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 서면뿐만 아니라 서면의 형식, 명칭, 종류에 관계없이 등기기록상 부동산의 표시를 소명하는데 족한 서면이면 규칙 121조 2항의 그 밖의 서면에 해당한다고 하고 있으며, 구체적인 경우에 어떠한 서면이 이에 해당되는지는 결국 등기신청을 받은 등기관이 판단할 사항이라고 본다.

그러나 건물의 표시가 기재된 건축허가신청서나 건축허가대장, 임시사용승인신청서 및 승인서 등은 면적이 명확하지 않아 그 밖의 서면에 해당하지 않는 것으로 보고 있다.

3) 도면

건물의 소유권보존등기를 신청하는 경우에 그 건물 대지상에 여러 개의 건물이 있는 때에는 신청서에 그 대지상 건물의 소재도를 첨부하여야 한다. 따라서 1개의 대지상에 1개의 건물만이 있는 경우에는 도면을 첨부할 필요가 없다.

건물의 도면에는 그 건물의 소재와 지번, 그 종류, 구조와 면적을 기재하고 1필지 또는 여러 필지상에 여러 개의 건물이 있는 때에는 그 번호를 기재하며, 부속건물이 있는 때에는 그 종류, 구조와 면적, 택지의 방위, 건물의 형상, 길이, 위치를 기재하고 신청인이 기명날인하여야 한다. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 대리인이 기명날인한다.

출처 : 부동산등기실무 법원행정처

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건물소유권보존등기신청서

 

건물소유권보존등기신청서

건물소유권보존등기신청서 양식

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등기신청안내서 - 건물소유권보존등기신청

▣ 건물소유권보존등기란
등기되어 있지 않은 건물의 등기기록을 개설하기 위하여 하는 최초의 등기로 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그의 상속인이나 포괄승계인, 판결 또는 특별자치도지사․시장․군수․자치구의 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청할 수 있습니다.

▣ 등기신청방법
신청인 본인 또는 법무사 등 그 대리인이 신분을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 신청합니다.

▣ 등기신청서 기재요령
※ 신청서는 한글과 아라비아 숫자로 기재합니다. 부동산의 표시란이나 신청인란 등이 부족할 경우에는 별지를 사용하고, 별지를 포함한 신청서의 각 장 사이에는 간인(신청서에 서명을 하였을 때에는 각 장마다 연결되는 서명)을 하여야 합니다.

① 부동산의 표시란
건축물대장 등 소유권을 증명하는 서면에 표시된 건물의 표시와 일치되게 기재하여야 하며, 건물의 소재와 지번, 같은 지번 위에 여러 개의 건물이 있는 때에는 건물번호, 도로명주소, 구조, 종류, 면적, 부속건물이 있는 때에는 그 구조와 종류, 면적 순으로 기재합니다.
② 등기의 목적란
＂소유권보존＂이라고 기재합니다.
③ 신청근거규정란
㉮ 건축물대장등본에 의할 경우에는 ＂부동산등기법 제65조 제1호＂,
㉯ 판결에 의할 경우에는 ＂부동산등기법 제65조 제2호＂,
㉰ 수용에 의할 경우에는 ＂부동산등기법 제65조 제3호＂,
㉱ 특별자치도지사․시장․군수․자치구의 구청장의 확인에 의할 경우에는 “부동산등기법 제65조 제4호”라고 기재합니다.
④ 신청인란
소유자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 소유자가 수인인 경우에는 공유자별로 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하고, 각자의 지분을 표시합니다. 그러나 신청인이 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용등록번호 및 대표자의 성명과 주소를 기재하고, 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용등록번호 및 대표자(관리인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 각 기재합니다.
⑤ 시가표준액 및 국민주택채권매입금액, 국민주택채권매입총액란, 국민주택채권발 행번호란
건물의 소유권보존등기시 국민주택채권은 매입하지 않으므로 이 란은 기재하지 않 습니다.
⑥ 취득세(등록면허세)․지방교육세․농어촌특별세란
취득세(등록면허세)영수필확인서에 의하여 기재하며, 농어촌특별세는 납부액이 없는 경우 기재하지 않습니다.
⑦ 세액합계란
취득세(등록면허세)액, 지방교육세액, 농어촌특별세액의 합계를 기재합니다.
⑧ 등기신청수수료란
㉮ 부동산 1개당 15,000원의 등기신청수수료 납부액을 기재하며, 등기신청수수료를 은행 현금납부, 전자납부, 무인발급기 납부 등의 방법에 따라 납부한 후 등기신청서에 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부하고 납부번호를 기재하여 제출합니다.
㉯ 여러 건의 등기신청에 대하여 수납금융기관에 현금으로 일괄납부하는 경우 첫 번째 등기신청서에 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부하고 해당 등기신청수수료, 납부번호와 일괄납부 건수 및 일괄납부액을 기재하며, 나머지 신청서에는 해당 등기신청수수료와 전 사건에 일괄 납부한 취지를 기재합니다(일괄납부는 은행에 현금으로 납부하는 경우에만 가능함).
⑨ 첨부서면란
등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재합니다.
⑩ 신청인등란
㉮ 신청인의 성명 및 전화번호를 기재하고 인장을 날인 또는 서명을 하되, 신청인이 법인이나 법인 아닌 사단 또는 재단인 경우에는 상호(명칭)와 대표자(관리인)의 자격 및 성명을 기재하고 대표자(관리인)의 인장을 날인 또는 서명을 합니다.
㉯ 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명, 주소, 전화번호를 기재하고 대리인의 인장을 날인 또는 서명을 합니다.

▣ 등기신청서에 첨부할 서면

< 신청인 >
① 위임장
등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부합니다.
② 도면(건물의 소재도)
㉮ 동일 지번의 대지 위에 수개의 건물이 있고 등기의 목적건물에 관한 건축물대장등본이 첨부되지 않았을 때에는 등기의 목적건물을 특정하기 위하여 그 대지상의 건물들이 모두 표시되어 있는 도면을 첨부해야 합니다.
㉯ 도면의 작성방법은 건물의 소재와 지번, 건물의 종류․구조․면적, 택지의 방위, 건물의 번호, 건물의 형상, 길이, 위치를 기재하며 전부 검은 선과 검은 글씨로 하되 등기의 목적 외의 건물이 있을 때에는 붉은 선, 붉은 글씨로 작성합니다.
㉰ 도면은 인터넷등기소 영구보존문서 등록에서 도면을 전자문서로 변환한 후 신청인 또는 대리인의 전자서명을 부여하여 등록하고, 부여된 등록문서번호를 신청서의 부동산의 표시란에 기재(예 : [등록문서번호 : 100번])하는 방법으로 제출합니다. 단, 자연인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 등기신청을 직접 또는 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 하는 경우에는 신청인 또는 대리인이 기명날인이나 서명을 한 도면을 서면으로 제출할 수 있습니다.

< 시 ․ 구 ․ 군청, 읍 ․ 면 사무소, 동 주민센터 >
① 취득세(등록면허세)영수필확인서
시장, 구청장, 군수 등으로부터 취득세(등록면허세)납부서(OCR용지)를 발급받아 납세지를 관할하는 해당 금융기관에 세금을 납부한 후 취득세(등록면허세)영수필확인서와 영수증을 교부받아 영수증은 본인이 보관하고 취득세(등록면허세)영수필확인서만 신청서의 취득세(등록면허세)액표시란의 좌측상단 여백에 첨부하거나, 또는 지방세인터넷납부시스템에서 출력한 취득세(등록면허세)납부확인서를 첨부합니다.
② 건축물대장등본
등기하고자 하는 건물의 대장등본(발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다. 대장의 소유자란에는 신청인 명의로 등록되어 있어야 합니다.
③ 주민등록표초본(또는 등본)
신청인의 주소를 증명하기 위한 서면으로 주민등록표초본 또는 등본(각, 발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.
④ 기타
상속인이 신청하는 경우에는 상속을 증명하는 서면인 제적등본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세) 등(발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

< 대한민국법원 인터넷등기소, 금융기관 등 >
등기신청수수료
대한민국법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를 이용하여 전자적인 방법(신용카드, 계좌이체, 선불형지급수단, 간편결제)으로 납부하고 출력한 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부하거나, 법원행정처장이 지정하는 수납금융기관 또는 신청수수료 납부기능이 있는 무인발급기에 현금으로 납부한 후 발급받은 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부합니다.

< 등기과 ․ 소 >
법인등기사항전부(일부)증명서
신청인이 법인인 경우에는 법인등기사항전부증명서 또는 법인등기사항일부증명서(각, 발행일로부터 3월 이내)를 첨부합니다.

< 기 타 >
신청인이 재외국민이나 외국인 또는 법인 아닌 사단 또는 재단인 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로, “대법원 종합법률정보(http://glaw.scourt.go.kr)” 의 규칙/예규/선례에서『재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규, 등기예규 제1686호』및『법인 아닌 사단의 등기신청에 관한 업무처리지침, 등기예규 제1621호』등을 참고하시고, 기타 궁금한 사항은 변호사, 법무사 등 등기와 관련된 전문가에게 문의하시기 바랍니다.

▣ 등기신청서류 편철순서
신청서, 취득세(등록면허세)영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 주민등록표초(등)본, 건축물대장등본 등의 순으로 편철해 주시면 업무처리에 편리합니다.