재외국민 부동산 매도 서류[노윤희법무사]

재외국민 부동산매도서류

 

재외국민 부동산 매도 서류

 

1. 재외국민이 귀국하지 않고 국내 부동산을 처분하는 경우 필요서류

 

(1) 인감증명이 신고되어 있는 경우

 

처분위임장[인감도장 날인]

매도용 인감증명서[세무서 경유]

등기권리증[분실시 "등기필정보가 없다"는 뜻을 기재하여 처분위임장 공증]

재외국민등록부등본

주민등록말소자초본

수임인 인감도장

수임인 인감증명서

수임인의 신분증

 

(2) 인감증명이 신고되어 있지 않은 경우

 

처분위임장[공증]

부동산양도신고확인서

등기권리증[분실시 "등기필정보가 없다"는 뜻을 기재하여 처분위임장 공증]

재외국민등록부등본

주민등록말소자초본

수임인 인감도장

수임인 인감증명서

수임인의 신분증

 

2. 재외국민이 귀국하여 처분하는 경우

 

(1) 재외국민이 직접 처분행위를 한 경우[국내 주민등록이 된 경우]

 

매도용 인감증명서[세무서 경유]

인감도장

등기권리증[분실시 법무사 확인서면 작성]

주민등록초본

신분증

 

(2) 재외국민이 직접 처분행위를 한 경우[국내 주민등록이 안된 경우]

 

매도용 인감증명서[세무서 경유]

인감도장

등기권리증[분실시 법무사 확인서면 작성]

재외국민등록부등본

주민등록말소자초본

신분증

 

(3) 재외국민이 대리인에게 처분을 위임한 경우

 

재외국민이 귀국하지 않고 국내 부동산을 처분하는 경우와 같습니다. 다만, 국내에 주민등록 신고를 한 경우에는 주소증명정보로 주민등록표초본을 제출 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

재외국민의 등기신청

 

1. 총설

 

등기절차에서 재외국민이란, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 말합니다. 일시적 해외여행자는 재외국민에 포함되지 않습니다.

 

2. 재외국민이 부동산을 처분하는 경우

 

(1) 처분위임장

 

재외국민이 국내에 있는 자에게 부동산의 처분 권한 일체를 위임하는 경우 처분위임장을 작성합니다.

 

등기명의인인 재외국민이 부동산의 처분권한을 대리인에게 수여한 경우에는 처분대상 부동산과 처분의 목적이 되는 권리 및 대리인의 인척사항을 구체적으로 특정하여 작성한 처분위임장을 등기소에 제출하여야 합니다. 처분위임장에는 재외국민의 인감도장을 날인합니다.

 

(2) 등기필증

 

재외국민이 등기필증을 분실한 경우에는 처분위임장에 “등기필증을 분실하였다”는 등의 취지를 기재하여, 그 위임장에 재외공관의 공증을 받고 등기필증 대신 그 위임장 부본 1통을 제출하면 됩니다.

 

(3) 매도용 인감증명서

 

재외국민은 위임장에 찍힌 인영이 본인의 것임을 증명하기 위하여 본인의 인감증명(우리나라 인감증명)을 제출하여야 합니다. 재외국민으로서 국내에 주소를 가지지 아니한 자가 인감증명을 받고자 할 때에는 국내 최종 주소지 등록기준지를 관할하는 증명청에 인감신고를 할 수 있습니다. 또한 본인이 직접 증명청에 출석하지 않고 거주지 관할 재외공관의 확인을 받은 위임장을 첨부하여 대리신청을 할 수도 있습니다.

 

한편, 재외국민이 부동산 매도용으로 소관 증명청에 인감증명서 발급을 신청하는 경우, 소관 증명청의 소재지 또는 부동산 소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받은 “재외공관(영사관) 및 세무서 확인서”를 제출하여야 합니다.

 

등기의무자인 재외국민이 미성년자이어서 그 법정대리인의 인감증명서를 첨부하는 경우 그 법정대리인이 국내 거주자라 하더라도 그 법정대리인의 인감증명서는 위 요건을 갖추어야 합니다.

 

실무에서 재일동포가 일본국 발행의 인감증명을 첨부하여 등기신청을 하는 경우가 간혹 있는데 이러한 등기신청은 수리할 수 없습니다. 그리고, 국외이주신고만 하고 국내에 거주하고 있는 자는 재외국민이라고 볼 수 없으므로 부동산매도시에 사용할 인감증명서에 세무서장을 경우할 필요 없습니다.

 

(4) 처분위임장의 공증-인감증명이 없는 경우

 

재외국민이 체류국을 관할하는 대한민국 재외공간에서 인감을 날인해야 하는 서면에 공증을 받았다면 인감증명을 제출할 필요가 없습니다. 이와 같은 경우에는 등기의무자가 재외국민임을 증명하는 정보로서 재외국민등록부등본을 등기소에 제공하여야 합니다. 공증은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 하는 것이며, 그 서면과 별도의 문서에 서명이나 날인을 하고 그에 대한 공증을 받은 것이어서는 안됩니다.

 

(5) 부동산양도신고확인서

 

재외국민이 등기의무자로서 부동산에 관한 유상계약(부담부증여 포함)을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 [소득세법] 제108조에 따라 세무서장으로부터 발급받은 ‘부동산양도신고확인서’를 제출하여야 합니다. 다만, 재외국민이 [인감증명법 시행령] 제13조제3항 단서에 따라 발급받은 부동산매도용 인감증명서를 첨부정보로서 제공한 경우에는 제출할 필요가 없습니다.

 

(6) 주소를 증명하는 서면

 

1) 재외국민등록부등본

 

재외국민은 주소를 증명하는 서면으로, 외국주재 한국 대사관이나 영사관 또는 우리나라의 외교통상부에서 발행하는 재외국민 거주사실증명서 또는 재외국민등록부등본을 첨부해야 합니다.

 

2) 주민등록표 등본 · 초본

 

[주민등록법]에 따라 주민등록 신고를 한 경우에는 주민등록표등본 · 초본을 제출할 수도 있습니다.

 

3) 체류국 관공서에서 발행한 주소증명정보

 

주소증명제도가 있는 외국에 체류하는 재외국민으로서 체류국 법령에 따라 외국인등록 또는 주민등록 등을 마친 경우에는 체류국 관공서에서 발행한 주소증명정보를 그 번역문과 함께 제출하는 것도 가능합니다(예: 일본국의 주민표, 스페인왕국의 주민등록증명서).

 

4) 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면

 

만약 위에 따라 주소를 증명하는 것이 불가능한 경우에는 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면을 제출하면 됩니다.

 

※ 등기신청서에 첨부하는 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록부등본의 유효기간에 대한 규정은 따로 없으므로 발행일로부터 3개월이 경과하였더라도 첨부가 가능합니다. 다만, 경과일수가 오래되어 그 증명력이 의심스러울 때에는 등기관은 최근에 발행된 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록부등본의 제출을 요구할 수 있습니다.

 

(7) 수임인의 인감증명

 

권리의 처분권한을 수여받은 대리인이 본인을 대리하여 등기를 신청할 때에는 등기신청서에, 자격자대리인 등에게 등기신청을 위임할 때에는 등기신청위임장에 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 합니다. 다만, 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에 대리인의 인감증명은 매도용으로 발급받아 제출할 필요가 없습니다.

 

(8) 번역문

 

등기소에 제공하는 첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 번역문을 붙여야 합니다.

 

번역문에는 번역인이 원문과 다름이 없다는 뜻과 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 날인 또는 서명하여야 하며 번역인의 신분증 사본을 제공하여야 합니다. 다만, 번역문을 인증받아 제출하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

 

 

(8) 재외국민이 귀국하여 처분하는 경우

첨부서면은 위과 같습니다. 다만, 재외국민이 대리인에게 처분을 위임하지 않고 본인이 직접 매매계약 등 처분행위를 한 때에는 처분위임장이 필요 없습니다.

 

 

2. 재외국민이 권리를 취득하는 경우의 첨부서면

 

(1) 주소를 증명하는 서면

 

위 처분에 관하여 설명한 바와 같습니다. 상속등기를 신청할 경우 상속인 중의 1인인 재외국민의 소재불명으로 현주소를 알 수 없어 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록부등본 등을 첨부할 수 없는 때에는 그러한 사유를 소명하는 자료(재외국민의 현주소를 알 수 없다는 사실은 이 소명자료에 의하여 당해 등기관이 판단함)와 국외 이주로 말소된 재외국민의 주민등록표등(초)본을 주소를 증명하는 서면으로 대신 제출할 수 있습니다. 대위에 의한 상속등기를 신청하는 경우에도 마찬가지입니다.

 

(2) 부동산등기용등록번호

 

주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민의 경우에는 주민등록번호를 사용합니다. 주민등록사항이 말소된 경우에도 같습니다.

 

주민등록번호를 부여받은 적이 없는 재외국민의 경우에는 법 제49조제1항 제2호에 따라 서울중앙지방법원 등기국 등기관이 부여한 부동산등기용등록번호를 사용합니다.

 

 

 

부동산등기법 제51조(등기필정보가 없는 경우)

제50조제2항의 경우에 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인(이하 "등기의무자등"이라 한다)이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다. 다만, 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우 또는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증(공증)을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

(출처 : 부동산등기법 일부개정 2020. 2. 4. [법률 제16912호, 시행 2020. 8. 5.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

 

등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규

 

4. 신청서나 위임장 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증을 은 경우

 

가. 법 제51조 단서의 ‘공증’의 의미

 

법 제51조 단서의 ‘공증’은 아래 나.의 서면에 기재된 내용 중 등기의무자등의 작성부분(기명날인 등)에 대해 공증인이 등기의무자등의 의사에 의해 작성된 것임을 확인하고 그 증명을 하여 주는 사서증서의 인증을 의미한다.

 

나. 공증을 받아야 하는 서면

 

(1) 등기의무자등이 등기소에 출석하여 직접 등기를 신청하는 경우에는 등기신청서

 

(2) 등기의무자등이 직접 처분행위를 하고 등기신청을 대리인에게 위임한 경우에는 등기신청위임장

 

(3) 등기의무자등이 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 처분권한 일체를 수여하는 내용의 처분위임장. 이 경우 처분위임장에는 "등기필정보가 없다"는 뜻을 기재하여야 한다.

 

 

 

다. 등기관의 심사

 

(1) 이 공증은 등기소 출석의무를 갈음하는 것이므로 위 나.의 서면을 작성한 등기의무자등 본인이 공증인 앞에 직접 출석하여 공증을 받은 것이어야 한다.

 

 

(2) 등기관은 위 서면에 첨부된 인증문을 확인하여 등기의무자등의 위임을 받은 대리인이 출석하여 공증을 받은 경우에는 해당 등기신청을 수리하여서는 아니된다.

 

(출처 : 등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규 개정 2022. 7. 20. [등기예규 제1747호, 시행 2022. 7. 22.] > 종합법률정보 규칙)