재개발 재건축 대체주택 비과세와 일시적 1주택 1입주권 비과세

내가 살고 있는 주택이 재개발이 진행되어, 재개발이 끝날 때까지 거주할 주택을 구입하거나(대체주택), 현재 구축에 자가로 거주 중 인데(1주택),(1주택), 신축 아파트에 살고 싶어서 재개발 재건축 조합원 입주권을 구입했을 때 적용되는 비과세 혜택에 대해 알아보겠습니다.

 

여기서 조합원입주권이란 도시및주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로서 선정된 지위를 말합니다.

 

◼ 대체주택 비과세

 

1세대 1주택자가 그 주택이 재개발 재건축되어 대체주택을 취득하여 양도할 때의 양도소득세 비과세

 

재개발 재건축 1주택+대체주택 취득 후 대체주택 양도 시

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발 재건축 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 다음의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용합니다.

 

이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니합니다.

 

① 재개발 재건축 사업의 시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

② 재개발 재건축 사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

③ 재개발 재건축 사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

유의할 사항은 대체주택의 취득시기는 재개발 재건축 기간 중 사업시행인가일 이후에 취득하여야 한다는 것입니다. 사업시행인가도 나기 전에 조합설립인가 후에 취득한 주택은 요건을 충족하지 못하여 대체주택 비과세가 배제된다. 또한 국세청 유권해석에서는 대체주택 비과세 적용대상을 사업시행인가일 현재 1주택 소유자로 제한하고 있습니다.

 

즉, 재개발 재건축 사업이 되고 있는 주택 외에 다른 주택을 보유한 경우에는 대체주택 비과세를 적용할 수 없다는 의미이므로 주의를 요합니다.

 

 

◼ 일시적 1주택 1입주권 비과세

 

1세대 1주택자가 1입주권을 취득하고 종전주택을 양도할 때의 양도소득세 비과세

 

일시적 1주택+1입주권에 의한 1주택의 양도 시

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 종전주택)을 양도하기 전에 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 입주권을 취득하고 그 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용합니다.

 

1입주권에 의한 신축주택 완성 후 종전주택 양도 시

 

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1입주권을 소유하게 된 경우 입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용합니다.

 

① 재개발 재건축 사업의 신축주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구정원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.

② 재개발 재건축 사업의 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것

 

위와 같이 입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우에는 일시적 1주택+1입주권 요건 중 1주택을 취득하고 1년이 경과한 다음 1입주권을 취득하여야 하는 요건이 적용되지 않습니다. 즉, 1주택을 취득하고 1입주권의 취득시기는 제한을 받지 아니합니다.

 

소득세법 시행령 제156조의2

출처 : 재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기-김예림, 안수남, 장보원-김예림,안수남, 지음