부동산취득세 납세의무자와 취득으로 보는 구체적인 경우

부동산취득세 납세의무자와 취득으로 보는 구체적인 경우

 

 

2011. 1. 1. 전부개정 지방세법의 시행 전에는 부동산에 관한 권리의 취득, 이전, 변경,이전, 또는 소멸에 관한 사항을 등기기록에 등기하는 경우에 등록세를 납부하고,

 

부동산 “취득”의 경우에는 등록세와 별도로 취득세를 납부하였습니다.

 

등기를 할 때에는 “등록세”의 영수필통지서 11 통과 영수필확인서 1통을 등기에 관한 서류에 첨부했습니다. 취득세는 고지서가 별도로 나와서 취득일로부터 60일 이내에 납부하면 되었죠.

 

그래서 예전에 등기를 해보셨던 분들은 취득세를 나중에 납부할 수 있는 거 아니냐고 물어보세요. 취득세 고지서에도 납부기간이 60일로 나와 있기 때문에 나중에 납부해도 되는거 아니냐는 분들도 계시고요.

 

그런데 2011. 1. 1. 부터는 종전 등록세 중 취득과 관련된 과세대상이 취득세로 통합되고, 저당권, 전세권 등기 등 취득의 전제 없이 이루어지는 등기에 대하여 등록면허세를 납부하도록 되었답니다.

 

즉 “취득”을 원인으로 등기를 하려는 경우에는 등기를 하기 전까지 취득세를 신고납부한 후 등기신청서에 취득세영수필확인서 1부를 첨부하여야 합니다.

 

네...잔금일날 소유권이전등기를 하시려면 당일 취득세를 꼭!!! 납부하셔야 합니다!

 

■ 그러면 취득세는 누가 납부해야 할까요?

 

부동산을 취득한 자가 납세의무자가 됩니다. 예를 들어 소유권이전등기의 경우에는 소유권을 이전받는 등기권리자(매수인, 상속인 등)가 취득세 납세의무자입니다.

 

■ 취득으로 보는 구체적인 경우를 볼까요?

 

① 상속으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건을 취득한 것으로 봅니다. 취득날짜는 피상속인의 사망 날짜입니다. 사망 날짜를 꼭 기억하고 계셔야 합니다. 왜냐하면...취득으로 인하여 1가구 1주택이 되는 경우에는 취득세 2%가 감면되기 때문입니다. 무주택인지 여부는 사망 날짜 기준으로 결정합니다.

 

저의 친정아버님이 췌장암으로 돌아가실 때, 친정어머님 주소가 저와 같이 되어 있었습니다. 광주에 아버님 명의의 집이 있었는데 말이죠. 제가 유주택자였기 때문에 저와 주소지가 같았던 어머니께서는 실질적으로 1가구 11 주택이었음에도 불구하고, 광주집을 상속으로 취득하실 때 취득세를 감면 받지 못하였습니다. 지방세인 취득세는 국세인 양도세와 달라서, 실질적인 것은 따지지 않고, 무조건 사망 당시의 주민등록등본을 확인하더라구요. 미리 세대분리하세요..

 

② 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다. 무슨 뜻일까요? 배우자 또는 직계존비속간의 거래는 당사자가 ‘매매’라고 주장하는 경우에도 일단 ‘증여’로 본다는 것입니다(증여 취득세율 적용). 다만 다음의 경우는 유상으로 취득한 것으로 봐준답니다.

 

㉠ 공매(경매)를 통하여 부동산을 취득한 경우

㉡ 파산선고로 인하여 처분되는 부동산을 취득한 경우

㉢ 권리의 이전이나 행사에 등기가 필요한 부동산을 서로 교환한 경우

㉣ 해당 부동산의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명한 경우

 

실무상 ㉣의 경우가 가장 많습니다. 그 사실을 증명하는 방법은 1. 수증자가 소득이 있어야 하고(소득증명원), 2. 매매대금을 입금한 사실을 입증해야 합니다(통장사본 및 통장거래내역 제출) 저 서류를 제출 안 하면 증여 취득세가 나옵니다. 배우자나 직계존비속의 거래일 경우 공인중개사를 통해서 거래하는 경우가 드물고, 직접 계약서 작성하시는데 그럴 경우 미리 법무사와 상의하세요^^

 

③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기가 된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 재산분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것을 봅니다.

 

다만 상속에 따른 신고, 납부기한 내에 재분할에 의하여 취득한 경우에나(상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월), 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우, 민법 제404에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기가 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우는 그러지 아니합니다.

 

취득세 과세표준과 부동산 취득의 세율은 지방세법 제10조, 제11조에 규정되어 있는데, 지방세법이 2021, 12. 28. 일부개정되어 2024. 1. 1. 시행됩니다. 따라서 이는 따로 포스팅하겠습니다^^^^