인천부동산의미래-김학렬

 

인천 부동산의 미래(양장본 Hardcover)

인천 부동산 투자에 관심 있는 사람이라면 이 책에 주목하자. 송도, 청라, 영종도 3대 신도시의 활성화, 구도심의 정비사업 등 인천은 천지개벽 중이다. 스마트튜브 김학렬 소장은 이 책에서 투자처로서 인천 지역을 조망하고, 인천 8개 구의 과거와 현재, 미래를 꼼꼼하게 정리했다. 특별 부록으로 ‘인천광역시 아파트 가치 투자 지도’를 수록해 투자서로서 가치를 높였다. 이 책은 향후 10년 동안의 인천 사용 설명서가 될 것이다. 양질의 가성비 높은 아파트 상품을 공급하는 입지로서 인천을 눈여겨보자. 인천 부동산의 미래는 서울 부동산의 미래와 함께한다! 달라진 인천의 위상을 확인하라! 최근 몇 년 동안 인천의 위상이 크게 상승했다. 2021년에는 전국 17개 광역 지자체 중에서 가장 높은 시세 상승을 이뤘다. 하지만 인천의 전망이 항상 밝았던 것만은 아니다. 금융위기 이후 화려했던 스포트라이트는 모두 꺼져버리고 꽤 오랜 기간 침체기를 겪었다. 이제 다시 인천 부동산에 주목해야 한다. 미래 가치를 끌어올릴 인천의 입지 스펙트럼이 다양해지고 있다. 인천을 인천만의 인천이 아닌 서울과 같은 생활권으로, 경기도의 동반자로, 대한민국의 관문 역할로 바라봐야 한다. 이제부터라도 인천이라는 지역을 제대로 파악하고 활용해보자.

저자

스마트튜브(김학렬)

출판

원앤원북스

출판일

2022.07.21

인천 재개발에 관심이 있었는데, 때마침 인천부동산의 미래라는 책이 발간되어 구입해서 읽었습니다.

1부 인천부동산의 미래, 인천의 위상을 확인하라

 

1부에서는 현재 인천이 우리나라 부동산에서 갖는 의미에 대해 전체적으로 서술해주셨습니다.

인천 자체 수요뿐 아니라, 서울의 수요를 받아 줄 대체재로서의 지위가 올라갔다고 볼 수 있습니다.

 

2부 구별로 핵심이 다르다! 다른 전략으로 노려라!!

 

각 구마다 상세하게 설명해주셨어요. 부동산 책 중 지역을 이렇게나 상세하게 분석한 책이 또 있을까 싶네요.

 

다른 지역을 분석할 때도 이 책처럼만 한다면 좋은 성과를 낼 수 있을 거 같아요.

 

인천의 각 구 중 가장 관심이 많은 동구에 대하여 정리해 보았습니다. 투자할 때 참고하려고요.

 

내용은 위 책에서 발췌하였습니다^^

 

인천의 미래 가치는 어디에?

 

지금 눈여겨봐야 하는 입지 중 하나가 재개발 · 재건축하는 인천 구도심입니다.

 

지금 인천에서 1인 가구가 가장 많은 지역이 중구, 동구, 미추홀구, 강화군, 웅진군입니다.

 

동인천은 동구, 이런 계획들이 발표되며 동구가 최근 가격이 좀 오르고 있습니다. 일단 여유가 있으면 3도심, 송도, 구월, 부평을 투자하는 거예요. 여유가 좀 없으면 그다음 5부도심, 영종, 청라, 계양, 검단, 동인천을 투자하는 겁니다.

 

최초와 최고 ‘중부생활권’

 

동인천 쪽은 10년 전이나 지금이나 솔직히 별 차이가 없어요. 초기 단계이기 때문에 아직도 정비가 필요합니다. 그래서 2030년 전후로 해서 기회는 오히려 동인천 쪽의 정비사업 혹은 지식산업 쪽에서 얻을 수 있을 겁니다.

 

동구 같은 경우는 평당 900만 원이죠. 인천 평균보다도 꽤 낮기 때문에 별 볼일 없는 주거지지만, 만약 여기도 평당 1천만~2천만 원 되는 상품들이 나올 수 있다고 하면 대부분 정비사업으로 나오겠죠. 그런 아파트들도 또 하나의 기회를 줄 수 있습니다. 지금 평균 가격이 싸기 때문에 비싸게 분양을 못 하거든요.

 

여덟 번째 동구는 정비사업 부지가 적기는 하지만, 그전에는 전혀 움직이지 않던 정비사업이 드디어 움직이기 시작했습니다.

 

재건축 재개발 입주권도 샀는데 물려서 내려갈 수 있죠. 그런데 결국 입주하고 난 후에는 시세가 상승할 가능성이 매우 높습니다.

 

인천의 ‘잊힌’ 지역 동구 부동산 전략

 

동구만을 가지고 분석하는 것은 의미가 없습니다. 동구와 비슷한 지역이 지방에 꽤 많기 때문입니다.

 

낡고 싸다는 것이 동구의 포인트

 

동구는 인천에서 인구도 제일 적고 면적도 제일 작습니다. 시세도 제일 낮습니다. 일자리가 많은 것도 아니죠. 개인적으로 동구가 왜 단독으로 존재하고 있는지 모르겠습니다. 차라리 중구로 통폐합을 하거나 아니면 옆에 있는 남구와 통폐합하는 것도 나쁘지 않다는 생각이 들 정도로 동구는 크지 않습니다.

인천 중구 동구 통합

최근에 인천시가 중구와 동구를 가칭 제물포 구로 통합한다는 발표가 있었습니다. 김학렬 소장님 견해가 반영된 걸까요. 인터넷 댓글 반응 중 인상 깊었던 것은... 제물포구라는 이름이 너무 옛날스럽다는 것입니다^^;

 

이런 지역에는 상가투자를 해야 합니다. 주거 상품에 투자하면 안 돼요.. 상가가 비싸지 않아 오히려 수익률이 높을 수 있습니다.

 

송현동과 송림동에 아파트가 조금 있습니다. 주거지역으로서 중심지라고 할 수 있겠네요.

 

동구는 2009년에 가장 입주를 많이 했고, 그 이후에는 입주 물량이 거의 없다가 2021년에 900세대 정도 입주했습니다. 2022년에도 2023년에도 물량이 없습니다.

 

1천만 원이 안 되는 아파트는 조심할 필요가 있습니다.

 

많이 낡았다고 했으니 당연히 정비사업을 해야겠죠. 주거환경개선사업, 재개발 재건축도 있습니다. 몇 년 후에 동구는 분명히 달라져 있을 겁니다. 사업이 많이 진행된 상황이거든요. 최근 동구를 주목하는 이유 중 하나가 바로 정비사업입니다.

동구는 중부생활권입니다. 남동구하고 연결되어 있고, 중구와도 연결되어 있습니다. 중간 역할을 하는데 도심이기 때문에 인구가 크게 증가하지는 않습니다.

 

동구의 3가지 호재

 

일단 호재로 금송구역 주택재개발 사업, 동인천역 주변 도시재생사업, 송림 1,2구역, 송림3구역, 화수화평구역 주택재개발사업, 송림6구역 도시환경정비사업 등이 있습니다.

 

1. 일자리

일자리가 크게 증가할 이유가 없다는 것이고, 오히려 줄어들고 있다고 해도 무리는 없을 것 같습니다. 인구가 줄고 있는 이유는 바로 그런 것들이니까요.

 

2. 교통

인천지하철 1호선 내에서 환승을 할 수 있다고 하면 강남권에 가는 속도가 빨라지지 않을까 그런 것들을 기대할 수 있을 듯합니다.

 

3. 새 주거시설

상권이 확정될 여지가 있다고 하면 상권을 구매하고 투자하는 것도 나쁘지 않습니다. 하나의 10년 동안의 방향성입니다.

 

정비사업 : 이 구역들이 다 정리되어 깔끔하게 정비사업이 끝날 때쯤이면 동구의 가치가 많이 올라와 있을 겁니다. 영종도 시세를 역전할 수는 없겠지만 중구의 웬만한 지역들보다는 높아질 겁니다. 그때는 아마 계약구의 웬만한 아파트보다 비싸질 수도 있습니다.

 

단타로 봐야 할 특별한 아파트는 없어요. 여기에 투자하느니 다른 지역에 투자하는 게 낫습니다.

 

가치투자형을 이야기하겠습니다. 재건축 아파트, 재개발 구역을 매수해도 큰 수익을 기대하기는 어려울 겁니다. 애초에 가격이 높지 않기 때문에 큰 수익을 낼 수는 없지만, 그래도 매수했던 금액보다는 더 올라갈 수 있을 겁니다.

 

동구 재개발

제 관심은 인천 동구 재개발입니다. 특히 송림 1,2구역의 재개발이 완성될 경우 시세가 얼마나 갈지가 제일 궁금합니다.

4~5년 후에 좋은 결과가 있길 바랩봅니다^^