딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자-박희성,오승연

딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자

 

1장 지식산업센터란 무엇인가?

서울은 더 이상 제조 공장의 신규 등록이 안 되는데, 유일하게 지식산업센터의 신규 등록은 가능합니다. 지식산업센터의 원래 명칭은 ‘아파트형공장’입니다. 2010년 4월부터 그 명칭도 아파트형공장에서 지식산업센터로 변경되었습니다.

 

오피스 빌딩과 지식산업센터

오피스 빌딩보다 관리비가 저렴하다. 지식산업센터의 관리비는 평당 5천~7천 원 정도.

 

라이브오피스는 지식산업센터 내에 화장실, 샤워실과 다락 등을 설치해서 업무와 휴식 공간을 분리해 사용할 수 있도록 구정한 것을 말합니다. 화장실과 샤워실 면적이 전용면적에 포함된다는 것입니다. 이로 인해 실제 사용하는 공간의 전용률은 더 떨어집니다.

 

※ 지식산업센터의 현황을 알아보자

 

산업단지를 계획입지, 산업단지 외를 개별 입지라고 합니다.

 

서울

서울 소재 총 362개의 지식산업센터 중 건축 중이거나 건축 완료된 지식산업센터는 315개입니다. 서울의 지식산업센터는 구로,금천,성동,영등포,송파,상서 등 6개구에 집중되어 있습니다.

 

 

연면적이 클수록 편의시설이 많이 배치되며, 공용면적이 커서 상대적으로 쾌적합니다.

 

평당 매매가와 임대가는 문정지구가 제일 높으며, 그 뒤를 성수동1가와 2가, 영등포가 따라가고 있습니다.

 

경기도 및 인천광역시

승인받은 것을 포함하면 총 599개이고, 그중 건축 중이거나 건축이 완료된 것은 480개입니다. 시흥이 72개로 가장 많고, 인천, 부천, 성남순입니다.

개별 입지에 있는 지식산업센터는 시흥, 부천, 안양에 전체의 44%가 있으며, 산업단지 내 지식산업센터는 인천과 성남에 53%가 집중 되어 있습니다. 안산은 100%가 산업단지에 있으며 성남은 91%가 산업단지에 위치합니다.

 

지식산업센터 신규 승인 현황

 

지식산업센터를 건설하려면 사전 승인이 필요합니다. 2020년에는 2014년 대비 약 4배 물량에 달하는 141건이 승인되었습니다. 이렇게 많은 물량이 입주하는 시점에 수요가 받쳐주지 않으면 공급 과다에 의한 임대 리스트가 있을 것으로 예상됩니다.

 

2장 지식산업센터 기본 지식 키우기

※ 용도별 호실 구분과 입주 가능 업종

용도별 호실 구분(공장과 업무지원시설)

공장은 명칭이 공장일 뿐 실제 공장이 들어가야 하는 것은 아닙니다. 제조형으로 툭화된 것이 아닌 경우 대부분의 공장 호실은 사무용으로 사용됩니다.

 

업주지원시설은 다시 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 사무실, 창고, 기숙사 등으로 나뉩니다.

 

어떤 업종이 입주 가능할까?

공장인 호실은 입주할 수 있는 업종에 제한이 있습니다.

실입주 기업(개인사업자,법인) : 입주 가능 업종을 준수하면 산업단지 내외 모두 입주 가능

투자(임대업) : 산업단지 내 투자 불가, 산업단지 외 가능

 

※ 수익률은 어떻게 계산할까?

월세에 12를 곱하고 이를 전체 매매가(분양가)로 나누어보세요. 2021년 초 현재 서울은 이 수익률이 4% 정도면 적당하고, 5% 정도면 수익률이 좋은 것으로 보면 됩니다.

 

대출 가능 금액과 투자에 필요한 금액

실수요자 : 80~90%

일반 투자자 : 70~80%

 

일단 대출이 90%가 나오는 경우는 기리 많지 않습니다. 대출이 80% 나온다고 가정한다면 자기자본은 취득세와 등기비용을 포함해 공급가(매매가)의 약 25%가 있어야 합니다.

 

※ 분양가를 결정하는 방법

가산의 분양가는 2019년까지만 해도 평당 1,100만원 정도가 상한이었습니다. 그런데 최근 평당 1,300만 원대(가산 어반워크) 평당 1,400만원대(가산SK타워)가 분양되고 있고, 구로 해피랜드 부지의 경우 평당 1,600만 원대 분양가 이야기도 나오고 있습니다.

분양가는 토지비, 공사비, 부대비, 사업 이익 등 네 가지로 구성됩니다.

현재 분양 시장이 뜨거우므로 앞으로 성수동에서 분양되는 지식산업센터의 분양가는 평당 2천만원을 훌쩍 넘길 것입니다.

 

※ 전용률, 전용면적, 공용면적은 무엇일까?

 

지식산업센터 호실의 크기는 분양(공급)면적과 전용면적 두 가지로 이야기 합니다. 전용면적과 공용면적을 합쳐 분양면적이 되며 임대료나 관리비 등은 모두 분양면적 기준입니다.

공급면적에서 전용면적이 차지하는 비율을 전용률이라 하는데, 이 비율이 낮아지면 그만큼 공용공간이 커져서 더 쾌적합니다.

 

※ 지식산업센터 도면 보는 방법

중정을 설치한 지식산업센터

중정은 원래 건물 내부에 위치한 넓을 뜰을 말합니다. 중정의 앞과 뒤에 위치한 호실은 개방감이 좋아 선호하는 호실입니다. 중정이 설치된 공간은 바닥면이 없기 때문에 연면적에 포함되지 않습니다. 따라서 용적률의 변화 없이 건물의 외형을 크게 해 존재감을 부각할 수 있습니다. 중정이 있으면 쾌적합니다. 다만 뚫린 공간이 공용 공간이고 냉난방 호율이 떨어지기 때문에 여름은 업고 겨울은 추운 단점이 있습니다.

드라이 에어리어가 있는 지하층

썬큰이 있는 지하층

썬큰 지하층은 가격이 저렴하면서도 지상같은 지하라서 선호도가 높습니다. 임대료도 타 지하층 호실보다 높게 형성됩니다.

램프

주차장으로 진입하는 램프는 직선과 곡선 형태가 있습니다. 회전하는 부분이 적어 물류가 많은 곳은 직선형 램프가 편리합니다. 회전형 램프를 넣으면 큰 차들이 드나들기 어렵습니다.

호실 쪼개기 가능성 살펴보기

 

3장 무조건 오르는 지식산업센터 투자법

※ 어느 지역을 선택할까?

기업체가 많은 곳

경기도는 제조업을 위한 드라이브 인 지식산업센터가 강세이고, 서울은 일반 사무실 용도의 지식산업센터가 주를 이룹니다.

 

경기도 중 가장 사업체가 많은 곳은 수원시로 6만6천개이며, 2위부터 5위까지가 고양시, 성남시, 화성시, 부천시로 모두 5만개가 넘습니다.

 

정보통신산업 사업체는 경기도에서 성남시에 가장 많이 있습니다. 판교테크밸리의 영향이 큰 것으로 보입니다. 고양시와 안양시는 각각 2위와 3위를 차지했습니다. 상위 4곳을 제외하고는 정보통신업 사업체가 500개 미만입니다. 이런 지역에 사무실형 지식산업센터를 매입한다면 주변에 충분한 수요가 있는지 특히 더 신경 써야 합니다.

 

교통 인프라와 인력 수급이 좋은 곳

교통은 인력 수급, 빠른 물동량 처리, 협력업체 및 고객사와의 업무진행 등의 이유로 매우 중요합니다. 특히 강남, 여의도, 종로 등 업무 중심지와 가까운 곳, 지하철이나 광역 교통망이 잘 되어 있는 곳, 주요 도로와 철도의 접근성이 좋은 곳 등을 선호합니다.

 

개발 호재가 있는 곳

교통 호재나 일자리를 만들어내는 기업의 이전, 증축 등은 큰 영향을 미칩니다. 서울, 그중에서도 강남과의 거리가 중요하기 때문에 강남을 통과하는 지하철역 신설은 최고의 개발 호재입니다.

 

주변에 더 이상 지식산업센터 개발이 안 된다거나, 특정 지역에 나 홀로 지식산업센터가 있는 경우는 대부분 시세 상승에 한계가 있습니다. 개발 호재가 있는 곳, 그리고 그 호재로 분양가를 올려 새로 지식산업센터가 들어올 수 있는 개발의 여지가 남아 있는 곳이 투자 측면에서 좋습니다.

 

공급 물량이 적은 곳

공급 물량이 많으면 매매가와 임대가 모두 주춤하거나 떨어집니다. 특히 지식산업센터는 기업체만 사용할 수 있고, 기업은 이주가 쉽지 않기에 공급물량이 많으면 임대 시 많이 고전합니다.

 

택지개발지구의 지식산업센터는 거의 같은 시기에 건설하고 입주합니다. 따라서 많은 호실이 임대용으로 동시다발적으로 나오기 때문에 임차할 기업을 찾는 데 어려움을 겪을 확률이 높습니다.

 

현재로서는 투자자의 유입으로 분양이 매우 잘 되고 있기 때문에 지식산업센터 공급은 단기간에 줄지 않을 것입니다. 일반 투자자는 실제 공실을 겪고, 눈으로 임대가 안 된 공실을 확인한 후에야 비로소 상황을 깨닫고 투자를 멈춥니다.

 

※ 어떤 지식산업센터를 선택할까?

 

수요규모

매매의 경우

공실 확인 : 로비에 입주 현황판이 있습니다. 여기에 빈 호실이 있는지 확인합니다. 전 층을 돌면서 로비를 확인합니다. 관리사무실에 문의하면 알려주는 곳도 있습니다.

대기수요 확인 : 해당 지식산업센터 1층에 있는 공인중개사사무소에서 확인합니다. 네이버 부동산에 확인합니다.

 

분양의 경우

수분양자 중 투자자가 아닌 실수요 기업이 얼마나 분양받았는지가 기업 수요데 대한 하나의 척도입니다. 분양이 일찍 완판된 것은 실 입주할 기업이 아닌 투자자가 몰렸다는 증거일 가능성이 높으니 주의해야 합니다.

 

교통 여건

지식산업센터는 작은 호실이면 주차장이 한 칸 배정되고, 중형이더라도 2~3칸 정도만 배정됩니다. 인력 수급 차원에서 대중교통은 매우 중요하며, 주위의 지하철역과 버스 정류장은 반드시 체크해야 합니다.

 

건물 규모

지식산업센터는 이왕이면 큰 것이 좋습니다.

 

브랜드 건설사

초기에는 중견 건설사인 우림, 대륭, 이앤씨, 에이스가 지식산업센터를 많이 지었습니다. 그런데 요즘은 대형 건설사들이 지식산업센터 시공에 많이 참여합니다. 현대건설(주)-현대지식산업센터, 현대프리미어 캠퍼스, 현대 가산퍼브르릭 등 GS건설(주)-자이타워, 현대엔지니어링(주)-테라타워, SK건설(주)-SKV1

 

건물 연식

아파트와 마찬가지로 기업들은 신축에 임대를 들어가고 싶어 합ㄴ디ㅏ. 어설프게 동시다발적으로 준공되어 한꺼번에 임대를 맞춰야 하는 지식산업센터 호실을 사는 것보다, 입주가 완료되고 간간이 매매가 나오는 것을 선택해 임대하는 것이 더 나을 수도 있습니다.

 

희소성

서울의 드라이브 인 지식센터는 그 자체만으로 희소성이 있습니다. 최초의 분양물건도 좋습니다. 어느 지역이든 제일 먼저 공급된 지식산업센터는 희소성이 있기 때문에 대부분 분양이 잘되고 임대도 괜찮습니다. 인프라가 잘 갖춰진 지식산업센터는 주위 기업들에 좋은 선택지가 될 수 있기 때문입니다. 하납의 유원, 삼송의 삼송테크노밸리, 덕은지거의 리버워크, 과천의 디테크타워, 광교 에이스타워 등. 최초 분양 물건의 또 다른 매력은 저렴한 분양가입니다.

 

그 외의 확인할 사항

주차 : 주차장 및 주차장으로 들어가는 램프도 같아 체크

엘리베이터 : 동시 수송 인원서는 엘리베이터가 몇 인승인지 합산해 구합니다. 연면적을 동시 수송 인원수로 나눈 후 지식산업센터 간 비교합니다.

그 불편함이 피부로 느껴지면 임차인이 자주 바뀌는 현상이 나타나고, 최초 분양 받은 사람들 상당수가 매각했으며, 이런 분편함이 자산 가격에 상당한 영향을 미칩니다.

화장실, 화물엘리베이터, 실외기 위치, 냉난방 시간

실외기실에서 먼 호실은 가까운 호실보다 겨울에 더 춥고 여름에 더 덥습니다.

 

※ 어느 호실을 선택할까?

좋은 호실 선정 기준 : 핵심요소 3가지, 높은 층, 남향, 코너

매매가 상승 여력 등은 어느 호실을 골랐는지보다는 어느 지역인지, 어느 지식산업센터인지 등 상위 개념을 따라 갑니다.

 

※ 제조형 드라이브 인은 무엇을 봐야 할까?

차량 이동 용이성, 교통환경, 하중, 전기, 층고, 화물용 엘리베이터

제조업체는 입주해서 설비설치를 하고 나면 다른 곳으로 이동하기 상당히 어렵습니다. 그래서 임차로 들어오면 오랫동안 안정적으로 임대가 보장됩니다.

 

※ 지원시설은 어떻게 투자해야 할까?

상가

지식산업센터의 상가는 반쪽짜리 영업을 합니다. 오후 6시만 되면 거의 퇴근하기 때문입니다. 주52시간 근무제 정착으로 야근은 줄고, 주말에는 아무도 없습니다. 간혹 주변에 아파트가 있어 그쪽 주민들이 지식산업센터 내 상가에 유입된다고 홍보하는 경우가 있는데, 그런 경우는 그리 많지 않습니다.

 

위쪽 사무실용 호실은 다 찼는데 1층의 상가가 많이 비어 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법이 적용되면 임대차 기간의 기준은 1년이며, 임차인은 10년간 계약갱신청구권으르 갖습니다.

 

업종 지정 상가는 투자하기 좋습니다. 업종 지정 효력은 해당 지식산업센터가 없어질 때까지 지속됩니다.

 

연면적 2만평 이상의 규모가 큰 지식산업센터에 단독으로 들어가는 상가라면 분양을 받아도 꾸준히 임대를 잘 맞출 수 있어 괜찮습니다. 요즘 업종 지정 상가 중 좋은 것은 부동산입니다.

 

상가는 대출이 50~70% 정도 나오기 때문에 자기자본이 최소한 30~50%는 있어야 합니다.

 

창고

업무지원시설의 하나인 창고는 주로 지하층에 있습니다. 사무실과 창고를 분리해 운영하려는 업체에 임대가 잘되는 편입니다. 하지만 지원시설이기 때문에 대출은 50~60% 정도만 가능하며, 지하에 위치하기 때문에 습기가 올라올 수 있다는 것은 단점입니다.

 

인테리어로 수익률 높이기

 

지식산업센터에서 인테리어는 중요한 요소입니다. 대외적 신뢰를 줄 수 있는 인테리어는 지식산업센터를 임대 목적으로 투자하려는 투자자가 염두에 두어야 할 요소입니다.

 

전용면적 10~20평대의 지식산업센터는 중견 기업이 들어오는 경우가 많지 않습니다. 이제 막 시작하는 스타트업이나 조금 안정권에 들어간 산생 기업들이 주 사용자입니다. 따라서 이런 기업의 니즈에 맞는 인테리어를 해야 합니다.

 

대표이사실 : 회사의 리더인 대표는 독립된 공간을 원합니다. 회사의 리더인 대표는 독립된 공간을 원합니다. 그래서 대표이사실을 따로 만들어 포인트를 준다면 빠르게 임대로 이어질 확률이 높고 안정적인 임대사업을 운영하는 데 플러스 요인이 됩니다.

파사드 : 파사드를 잘 만들어놓으면 나머지 부분이 미흡해도 임대가 잘되는 편입니다.

시스템 냉난방기, 출입문,싱크대,벽과 바닥, 입주청소

 

인테리어 공사 기간은 약 일주일정도면 마무리됩니다. 한번 인테리어를 하면 몇 년 동안은 손보지 않아도 되기 때문에 작은 평형을 보유한다면 기본적인 인테리어는 할 것을 추천합니다. 그래야 해당 호실이 경쟁력이 생겨 임대 물량이 많을 때 조금이라도 공실을 줄일 수 있습니다.

 

※ 앞으로의 부동산 시장, 어떤 전략을 세워야 할까?

2020년 들어서 지식산업센터 시장은 전혀 다른 모습을 보입니다. 2020년 한 해 동안 지식산업센터는 그간 미분양을 다 털어내고, 부동산 주류 상품으로 등장했습니다.

 

4장 지식산업센터 투자, 이것만은 조심하자

 

단기공급과다

인테리어비용, 공인중개사 추가 수수료, 렌트르리 등 생각지 못했던 비용은 결국 수익률 저하와 직결됩니다.

 

과도한 영업용 홍보 문구

대출 90% 가능-기어의 신용이 좋고 안정적으로 운영되는 곳만 가능. 70~80%를 대출 금액으로 보고 자금을 준비하는 것이 좋숩니다.

 

높은 수익룰 대출 비율 0%인 순수 수익률을 계산해보고 주위 물건과 비교해보기 바랍니다.

 

대기업 후광 효과

전례로 봤을 때 그 효과가 그렇게 크지는 않았습니다.

 

교통 호재

주변 교통은 지식산업센터의 흥망에 지대한 영향을 미칩니다. 공실이 많던 곳에 지하철이 뚫리면 바로 공실 해소가 되기도 하고, 매매가도 수직 상승하기도 합니다.

 

※ 임대가 안 나가면 어떻게 해야 할까?

최근 수도권에 입주한 지식산업센터의 경우 분양 시 임대가를 평당 3만원으로 예상했는데, 막상 입주하니 임대가가 1만 원 후반에서 2만 원 초반에 간신히 맞춰지는 경우도 종종 보였습니다.

 

임대를 맞추는 다섯 가지 방법

 

1. 공인중개사 수수료 조정하기

2. 주위 공인중개사사무소에 물건 뿌리기

물건에 대한 정보(건물명, 층, 호실, 분양면적, 전용면적, 받고자 하는 금액, 선호 업종, 특징 등)를 잘 정리해 연락처를 넣어 인쇄한 후 1부씩 배포하면서 설명하면 좀 더 관심을 받을 수 있습니다. 근처 공인중개서사무소뿐 아니라 본인 것보다 더 비싼 지식산업센터의 공인중개사사무소에도 정보를 돌리는 것을 추천합니다.

 

3. 렌트프리 제시하기

월세금액 자체를 줄이기보다는 렌트프리가 좋습니다. 이사비를 제외한 초기 비용이 들지 않기 때문에 임차인 입장에서도 선호하는 방법입니다.

 

4. 인테리어 하기

같은 가격이라면 인테리어가 된 호실이 더 빨리 나갑니다. 전용 평당 100만원 정도 인테리어가 들어가는데 임차인 입장에서는 본인 것도 아닌데 비용을 쓰기 어렵습니다. ‘인테리어를 해주겠다’고 구두로 하는 것과 이미 깔끔하게 되어 있는 모습을 보여주는 것은 많이 다릅니다. 전용 20평 정도나 그 이하라면 인테리어를 먼저 하고 임대를 놓은 것을 추천합니다.

 

5. 옆 호실이 실수요인지 투자용인지 확인하기

만일 옆 호실이 투자자라면 두 호실을 합쳐서 조금 큰 평수를 찾는 고객에게 임대를 놓을 수도 있습니다.

 

기숙사 투자 어떻게 봐야 할까?

기숙사는 주택으로 간주될 확률이 매우 높습니다. 실제로 기숙사에 대해 재산세와 종부세가 부과되거나, 기숙사로 인해 주택 매도 시 양도세가 중과되는 사례가 나오고 있습니다.

 

특약을 넣게 된다면 ‘전입을 하지 않는다.’가 아닌 ‘기숙사를 주거 용도로 사용하지 않는다.’가 맞습니다.

 

오피스텔처럼 엘리베이터 앞은 시끄러울 수 있으니 피하는 것이 좋으며, 한 건물에 지식산업센터와 기숙사가 같이 있는 것보다는 한 동으로 따로 있는 것이 좋습니다.

 

노후 대비용으로 꼬마빌딩보다 지식산업센터가 더 좋다고 생각합니다 지식산업센터는 대출이 잘 나오고, 관리가 훨씬 용이합니다. 관리사무소에서 유지보수 업무를 하며, 아파트처럼 장기수선충당금이 있어 건물의 큰 수리도 부담이 덜합니다. 반면에 꼬마빌딩은 그 모든 것을 본인이 관리해야 합니다. 지금은 지식산업센터 분양가가 많이 올랐지만 아직도 괜찮은 곳이 있습니다. 분양을 받거나 구축을 매입하는 것도 훌륭한 노후 대비 수단이 될 수 있으니 한번 고려해볼 것을 권해드립니다.

 

수도권 지식산업센터 밀집지역

수도권 지식산업센터 성패의 핵심 요소는 서울과의 접근성입니다. 그중에서도 특히 기업체가 많은 강남과의 접근서이 좋으면 좋을수록 지식산업센터도 주목을 받았고 성공했습니다. 서울을 중심으로 수도권을 동서남북으로 나눈다면 동쪽은 하남 미사, 남쪽은 안양,안산,수원,성남,용인 등이 있으며 서쪽은 인천,부천,시흥 등이 있습니다. 북쪽은 상대적으로 지식산업센터가 많지 않습니다.

 

서울 남쪽 1: 안양,과천,광명

안양

서울이 아닌 지역 중 가장 인기가 있었던 지역은 안양의 인덕원과 평촌지역입니다. 평촌과 인덕원이 강세인 데 반해 아무래도 금정역 쪽은 약세입니다.

과천

과천은 서울과 딱 붙어 있기 때문에 큰 인기를 끌었습니다. 과천지식정보타운 지식산업센터는 2개 용지 대림디테크타워(2020년 분양완료) 과천 상상자이타워(2021년 분양완료)

광명

택지개발지구 : SK테크노파크 2010년, 에이스광명타워 2011년 입주, 광명 G타워 2022년 입주예정

광명역 주변 : 광명역 GIDC, 광명역 자이타워 및 M클러스터. 입주 물량은 한 번에 몰리기 때문에 한동안의 공실은 있을 것으로 예상됩니다.

하안동 : 광명테라타워

 

서울 남쪽 2: 경부선 라인 중심

판교, 동천 유타워, 광교, 기흥, 동탄

동탄은 주변의 기업체 저변이 아직까지 크지 않습니다. 또한 거리상 서울에 있는 기업체가 동탄까지 움직이기에는 제한이 있습니다. 따라서 생각보다 입주가 더디고 공급도 많습니다. 공금의 급증으로 인해 임대가가 낮게 형성되어 주변에 있는 오피스 시장을 흡수해서 입주를 채우고 있습니다.

서울 동쪽: 하남 미사

드라이브 인 시스템으로 지은 하남 U1은 40%이상 상승, 반면 이후 지은 지식산업센터는 거의 대부분 사무실 형태로 지어졌으며 분양 및 입주에 고전을 면치 못했습니다. 2020년 8월 5호선 미사역과 하남풍산역이 개통해 풍산역 주변 역세권은 기업의 선택을 받고 있습니다.

 

서울 서쪽: 인천,부천,시흥

제조형으로 크게 지은 지식산업센터는 입주가 잘되는 편입니다. 제조업의 수익률은 한정됨. 분양가, 매매가격도 올라가는데 한계가 있음

 

신규 지식산업센터가 들어갈 곳: 택지개발지구

 

서울에서 가까운 택지개발지구 중에 서울 업무지구 중심지와의 접근성이 좋아지면 기업이 선호할 만한 곳, 그리고 지식산업센터가 들어갈 용지 비율이 적은 것을 선택한다면 미래의 기회를 선점할 수 있을 것입니다.

 

택지정보 지도서비스에 접속하면, 개발된 곳, 계획 중 및 개발 완료된 곳을 모두 볼 수 있습니다. 서울과 가까운 곳을 모니터링하다가 관심 있는 지역의 분양에 참여할 것을 추천합니다.

 

직장에 다닌다면 쉽게 레버리지를 이용할 수 있다

2019년 말 우미뉴브에 거의 600개 호실이 있었기 때문에 한꺼번에 임대 호실이 풀리면서 임대를 맞추기가 어려웠습니다. 이런 분위기로 중간에 등기를 이전하지 않고 손해 보고 파는 사람도 있었습니다. 공실로 인한 관리비와 대출이자는 한동안 월급에서 처리하며 버틸 수 있을 것 같았습니다. 그래서 그냥 보유하기로 마음먹었습니다. 2021년 3월 기준 이곳은 임대와 매매 모두 매물이 거의 없습니다. 2020년 말 실거래는 평당 1,070만 원을 찍었으며 매도호가는 평당 1,200만 원선입니다.

 

지식산업센터를 임대하고 나면 막상 손에 들어오는 수익은 예상보다 적은 경우가 있습니다. 이는 수익률을 계산할 때 비용 외에 경비를 고려하지 않았기 때문입니다.

 

최악의 경우를 감안하고 투자해야 한다.

지식산업센터는 입주 시점에 20~30%가 채워집니다. 6개월 정도 지나면 50% 정도 입주가 되고, 다 채워지려면 1년 정도가 걸립니다. 내가 가진 호실이 첫 입주 때 임대할 수 있다면 굉장히 좋은 호실인 것이고, 1년 후에도 임대가 안 된다면 투자에 실패한 호실이 됩니다. 어느 지식산업센터인가도 중요하지만, 내 물건이 기업 선호도 측면에서 몇 등짜리인가에 따라 투자의 성공과 실패가 판가름 납니다.

 

지식산업센터는 아파트처럼 프리미엄이 많이 붙는 상품이 아니니 그것도 염두에 두어야 합니다.

 

내가 투자한 지식산업센터의 호실의 최종 선택지는 기업입니다. 따라서 실사용 기업이 들어가려고 하는 물건을 고르는 것이 가장 좋은 선택이며 성공적인 투자의 정석입니다.