인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트[다율법무사]​

인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트[다율법무사]​

 

1주택자의 현명한 투자 방법은 무엇일까?

 

필자의 경우에는 주택을 가장 좋아해서 분양권을 선호한다. 양도세 때문에 걱정하는 사람들도 많은데, 실제 거래건을 살펴보면 손피, 즉 양도세 매수자 부담 조건이 많다. 이는 합법이다. 즉, 프리미엄이 올라서 시세 차익도 볼 수 있지만, 끝까지 가져가더라도 신축 아파트가 되기 때문에 부담이 되지 않는다. 보통 상승장인 경우 신축이 되어서 입주할 때 전세가가 분양가와 비슷해지거나 높아지기 때문에 지역만 잘 선택하면 투자금을 회수하고도 돈이 남을 수도 있다. 지역마다 규제가 다 다르겠지만, 분양권은 주택이 있더라도 한 가구당 1~2개 정도는 가져갈 수 있다. 특히 비규제진역 지방의 경우는 분양권 중도금 대출이 더욱 수월하다.

 

 

주택의 매매가와 전세가는 증가율의 차이는 있지만, 결국 플러스인 시기가 대부분이다. 증가율이 얼마나 되는지만 다르지, 결국 자산은 우상향 한다. 그러므로 좋은 자산을 싸게 사서 오래 보유하자.

 

 

1주택자의 투자방법

1주택 + 분양권

1주택 + 주택 대체 부동산(민간 임대아파트, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등)

1주택 + 비주택부동산(상가, 토지, 빌딩 등)

1주택 + 미국 주식 또는 비트코인

 

 

다주택자는 어떤 잔략을 취해야 할까?

 

다주택자는 세금을 많이 내도 수익이 난다. 바꿔 말하면 수익이 나기 때문에 세금을 많이 내는 것이다. 세금과 규제로 예전만큼 수익이 많지 않을 뿐, 무주택자나 1주택자보다 다주택자가 수익이 더 많이 난다. 그래서 열심히 전략을 짜서 투자하는 것이다.

 

 

자신에게 맞는 지역을 찾아서 1년에 하나씩만 투자해도 연봉을 배로 받는 효과가 날 수 있다. 직장에서 월급을 받고, 투자를 통해 추가 소득을 벌면 종잣돈은 금방 불어날 것이다. 그렇다고 많은 주택을 살 필요도 없다. 1년에 하나씩만 성공시킨다는 마음으로 하다 보면, 어느새 순자산이 늘어나 있을 것이다. 사이클이 안 좋아질 곳이 보이면 매도하고, 괜찮은 지역은 전세금을 올려 받아서 현금흐름을 늘리면 된다. 주택이 너무 많아서 종부세 폭탄을 맞는 다주택자라면, 이 책의 후반부에 나온 민간임대아파트, 생활형 숙박시설 오피스텔 등 틈새시장을 노려보자.

 

01 전국 흐름을 한눈에 볼 수 있는 공급에 따른 매매지수와 전세지수 동향

 

입주 물량에 따른 매매지수와 전세지수 차트를 분석해보자. 전국적인 추세를 보면 공급이 계속 줄어드는 것으로 보인다. 앞으로 3년 정도의 공급만 추정할 수 있어도 훌륭히 투자하고 수익들 낼 수 있다.

 

강원도

 

강원도에서 가장 큰 도시인 원주시 역시 상승하는 힘이 묵직하게 느껴진다.

 

경기도

 

광명시에서도 재개발 재건축이 활발하다. 다행히 한꺼번에 공급이 몰린 것이 아니라, 매년 단계별로 진행되고 있다. 광명시도 과천시처럼 신축이 많이 들어서면서 완전히 바뀔 곳이다.

 

경기도 구리시는 공급이 줄어드는 추세에 있어서 나쁘지 않아 보인다. 경기도 군포시는 올해 1분기를 지나면 물량이 거의 없다.

 

경기도 시흥시도 2021년 하반기에 공급이 줄어들면서 매매지수와 전세지수가 상승하는 기가 막힌 타이밍을 보여준다. 앞으로 공급이 조금 더 예정되어 있지만, 점차적으로 줄어드는 추세에 있다. 

 

경기도 양주시는 물량이 많다. 신도시 신축의 영향으로 오를 수는 있겠지만, 필자가 선호하는 투자 방법은 아니다. 단, 물량이 다 소화될 때까지 버틸 자산이 있다면 괜찮다.

 

경기도 의정부시는 공급량이 많다. 이렇게 많은데도 매매와 전세가 상승할 수 있었던 배경은 수도권이 전체적으로 공급이 부족하기 때문이다. 

 

경상남도

 

경상남도 거제시는 전고점은 커녕 매매지수와 전세지수가 예전 수준만큼 회복하지도 않았다. 하지만 이 도시는 조선업의 영향이 크고 도시의 규모가 작으므로, 난이도가 높다.

 

경상남도 양산시나 진주시도 김해와 비슷한 양상을 보인다. 하지만 인구수가 많지 않은 도시라서 필자의 스타일은 아니다.

 

창원시는 특례시, 특례시 규모에서 사직하는 것이 바람직하다.

 

경상북도

 

경상북도는 경상남도와 다르게 앞으로 3년간 공급물량이 제법 있다.

 

광주광역시

 

광주광역시는 2022년에 공급 피크를 지나고 있다. 2022년 물량만 잘 지나간다면, 그 이후로는 공급이 점차 줄어들면서 흐름이 좋아질 것이다.

 

광산구는 공급이 거의 없다. 남구도 마찬가지로 2021년을 지나면서 점차 공급이 줄어드는 추세에 있다. 2022년에 기회가 온다면 잡아보자.

 

대구광역시

 

대구광역시는 앞으로 2년간 공급이 늘어나는 지역이다. 곱급이 다시 줄어들기 사작하는 시점인 2024년 1분기부터 기회를 노려보는 것이 좋다. 선진입하려면 2023년 하반기부터 열심히 관찰해야 겠다. 

 

대전광역시

 

대전광역시는 근 5년간 물량이 적당하거나 조금 부족했다. 세종특별시의 물량이 다 소화된 후로 대전도 크게 상승했다. 이미 어느 정도 상승한 곳이므로 수도권과 비슷하게 보도록 하자.

 

부산광역시

 

부산광역시는 2022년을 기점으로 공급이 줄어드는 추세에 접어든다. 앞으로 3년은 부울경(부산,울산,경상남도)의 시대가 될 것이다.

 

서울특별시

 

공급은 점점 씨가 말라간다. 하루빨리 재건축, 재개발 등 정비사업을 촉진시켜서 공급을 늘리는 방법밖에 없다.

 

세종특별자치시

 

세종시는 대전과 함께 움직이는데, 현재 급등한 피로감으로 조정받고 있다. 하지만 공급은 2022년 하반기부터 줄어들면서 감소 추세에 들어간다.

 

울산광역시

 

부산이나 창원에 비해 공급이 많은 편.

 

인천광역시

 

인천광역시는 2023년까지는 물량이 많다. 2024년부터는 공급이 급감하므로, 나중에 입주하는 분양권 투자 등 전략을 잘 세우면 기회를 잡을 수 있을 것이다.

 

전라남도

 

전라남도는 최상은 아니지만, 공급이 감소하는 추세를 볼 수 있다. 필자는 개인적으로 인구수가 적은 소도시는 좋아하지 않아서 참고만 하고 있다.

 

전라북도

 

전라북도는 공급 감소 추세에 접어들었고, 매매와 전세 모두 상승하기 시작했다. 전라북도의 가장 큰 도시는 전주시다. 기대되는 매력적인 도시다.

 

충청남도

 

천안시와 아산시 1~2년간은 공급 물량이 꽤 있어서 힘들겠지만 2024년 하반기 이후로는 급감한다. 이 시기를 노리려면 지급투너 잘 관찰하자.

 

충청북도

 

청주 : 일자리가 많아서 인구수가 늘어나는 지방 도시

 

02 백데이터 차트로 보는 매매지수와 오를 수 있는 시크릿 조건

 

매매지수의 상승조건

 

1. 전세지수가 매매지수와 같거나 넘어설 때까지 상승한다.

2. 매매지수가 전고점을 넘어선다.

3. 앞으로 3년, 수요는 늘어나고 공급은 줄어드는 지역이어야 한다.

 

입지 갭 투자를 통한 아파트 선택

평수 갭 투자를 통한 면적 선택

면적에 따른 시간차 투자 방법도 있다.

서울에는 소형평수가 먼저 오르고 중대형이 뒤따라가는 단지가 있는가 하면, 수도권이나 지방은 중대형 평수가 먼저 오르고 소형 평수가 뒤따라가는 단지가 많이 포착되었다.