매도인이 합유자인 경우 필요서류(합유자 전원의 동의서)-다율법무사

매도인이 합유자인 경우 필요서류(합유자 전원의 동의서)

 

부동산 매매계약을 체결했는데, 매도인들이 합유자인 경우가 있습니다. 매수인은 ‘합유자’ 라는 말이 생소해서 뭔가 위험한 것이 아닌가 걱정을 합니다.

 

합유란 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태를 말합니다.

부동산등기부등본 합유자 표시

 

쉽게 설명해 볼까요? 친구 2명의 함께 사업을 하기 위해 오피스텔을 공동명의로 구입했습니다. 이를 2분의 1씩 공유로 등기를 하면, 친구 중의 1명이 다른 사람의 동의 없이 지분을 처분할 수 있습니다. 또한 각자 지분에 가압류, 경매 등이 들어올 수도 있겠죠. 그런 위험을 방지하기 위해서 합유등기를 하는 것입니다.

 

수인의 합유인 부동산에 관하여 합유자 중 1인의 지분에 대한 강제집행, 가압류, 소유권이전청구권가등기, 압류 또는 공매처분에 따른 지분이전등기촉탁 등은 허용되지 않기 때문이죠.

 

그럼, 합유등기가 되어 있는 부동산을 구입할 때 필요한 것은 무엇을까요? 바로 합유물의 처분을 위한 합유자 전원의 동의입니다.

 

합유자 전원의 동의서

합유자 전원의 동의서.hwp

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계약을 체결할 때 매매 물건에 합유등기가 되어 있다면, 합유자 전원의 동의서와 각 합유자의 인감증명서를 받으면 되겠습니다. 물론 등기할 경우에도 위 서류를 등기소에 제출하여야 합니다.

 

일반적인 매매시 매도인 필요서류는 다음과 같습니다.

1. 매도용인감증명서

1. 등기권리증(등기필정보)

1. 주민등록초본

1. 인감도장

1. 신분증

 

 

 

이하 합유등기에 대한 세부 설명입니다^^

 

 

합유

 

의의

합유란 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유 형태를 말하며, 특히 부동사을 합유하는 때에는 그 뜻을 등기하여야 한다.

 

조합체란 수인이 공동의 목적으로 결합되어 있으나 구성원의 개별성이 강하여 단체로서의 체제를 갖추지 못한 결합체를 의미하며, 법률의 규정 또는 계약에 의하여 성립한다. 계약에 의하여 성립하는 경우로는 동업계약, 계 등이 있고, 법률의 규정에 의하여 성립하는 경우로는 수탁자가 수인인 경우의 신탁재산, 공동광업권자의 광업권 등이 있다.

 

합유자의 권리는 합유물 전부에 미치고, 이러한 합유물에 대한 합유자의 권리를 합유지분이라 한다.

 

2. 합유등기

(1) 합유의 표시

등기권리자가 2인 이상인 경우에 그 권리가 합유인 때에는 신청서에 그 뜻을 기재해야 하고, 등기기록상 각 합유자의 지분을 표시하지 아니하고 “합유자”로만 기재한다.

 

또한 단독소유를 수인의 합유로 이전하는 경우가 있는데 이 때는 단독소유자와 합유자들의 공동신청으로 소유권이전등기신청을 해야 하며, 그 단독소유자를 포함한 합유로 되었을 경우에는 그 단독소유자를 “합유자”로 기재한다.

 

다만 단독명의의 소유권 일부를 수인의 합유로 이전하는 경우에는 합유자들과 일부를 이전한 전소유자가 그 부동산을 공유하게 되고 합유관계는 합유자들 상호 간에 발생하게 되는 형태가 된다. 이 경우 합유자들의 공유지분을 “목적지분”으로 표시한다.

 

(2) 조합체임을 증명하는 서면의 첨부 여부

합유등기는 후술하는 바와 같이 합유자 중 1인에 대한 처분제한 등기가 허용되지 않아 채권자를 해하는 목적으로 이용될 수도 있어 조합체임을 증명하는 서면을 첨부해야 하는지가 문제이다. 현행 법령상 첨부정보로 규정하고 있지 않으므로 조합체임을 증명하지 않더라도 그 등기 신청을 수리해야 한다.

 

3. 합유물의 처분등기

합유물의 처분 또는 변경을 위해서는 합유자 전원의 동의가 필요하므로 합유자 전원이 등기의무자가 되어(전원의 인감증명의 첨부가 필요하다) 제3자 앞으로의 소유권이전등기를 신청해야 한다. 그러나 합유로 등기해야 할 것을 공유로 잘못 신청한 경우 합유로의 경정등기신청은 합유물에 대한 보전행위로 보아 합유라는 사실을 소명하여 합유자 중 1인이라도 그 신청을 할 수 있다.

 

5. 합유지분의 처분등기

(1) 합유지분의 처분 가능 여부

합유지분은 공유지분과 달리 조합체의 목적과 단체성에 의하여 제한을 받는 것이므로 합유자는 단독으로 자신의 지분을 조합체의 구성원인 자격과 분리하여 양도할 수 없다. 합유자가 자신의 지분을 처분하기 위해서는 합유자 전원의 동의가 필요하다. 여기서의 동의는 조합원 지위의 가입과 탈퇴에 대한 동의로 해석할 수 있다.

 

따라서 합유자 전원의 동의가 없는 한 조합원 지위를 분리하여 양도할 수 없다. 이에 수인의 합유인 부동산에 관하여 합유자 중 1인의 지분에 대한 강제집행, 가압류, 소유권이전청구권가등기, 압류 또는 공매처분에 따른 지분이전등기촉탁 등은 허용되지 않는다.

 

다만, 합유지분이 아닌 합유물 전체에 대해 설정된 근저당권 실행을 위한 경매개시결정이 있는 경우에는 그에 따른 경매신청의 기입등기는 가능하고, 조합사업으로 발생한 지방세의 체납처분에 대하여는 합유재산에 대하여 압류등기의 촉탁을 할 수 있다.

 

(2) 합유지분을 처분하는 경우의 등기

 

(가) 총설

합유자 전원의 동의가 있으면 합유지분을 처분할 수 있다. 합유등기 절차를 정한 “합유등기의 사무처리에 관한 예규”(예규 911호)는 민법상 조합에 있어 조합원 중 일부이 변동(가입 탈퇴 교체)으로 인한 등기 시 그 방법을 “소유권변경”으로 처리하도록 규정되어 있다. 따라서 주등기가 아닌 부기등기로 해야 함을 유의해야 한다.

 

(나) 합유자 중 일부가 합유지분의 처분으로 교체되는 경우

합유자 중 일부가 나머지 합유자들 전원의 동의를 얻어 그 합유지분을 다른 사람에게 매도 등 처분을 하여 종전의 합유자 중 일부가 교체되는 경우에 합유지분을 처분한 합유자와 합유지분을 취득한 합유자 및 잔존 합유자의 공동으로 “○년○월○일 합유자 변경”을 원인으로 한 “합유자명의인 변경”의 등기신청을 한다.

위 등기신청으로 합유지분을 취득한 합유자 및 잔존 합유자의 합유로 변경등기가 이루어지게 되고, 등기신청 시 합유지분을 처분한 합유자와 잔존 합유자의 인감증명을 첨부해야 한다.

 

(다) 새로운 합유자의 추가 없이 합유자 중 일부가 탈퇴한 경우

① 잔존 합유자가 수인인 경우

합유자 중 일부가 그 합유지분을 잔존 합유자에게 처분하고 합유자의 지위에서 탈퇴한 경우 잔존 합유자가 수인인 때에는 탈퇴한 합유자와 잔존 합유자의 공동신청으로 “○년○월○일 합유자 ○○○탈퇴”를 원인으로 한 잔존 합유자의 합유로 하는 “합유명의인 변경”의 신청을 해야 하고, 이 경우 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부해야 한다.

 

② 잔존 합유자가 1인이 된 경우

합유자 중 일부가 탈퇴하고 잔존 합유자가 1인만 남은 경우에는 탈퇴한 합유자와 잔존 합유자의 공동 신청으로 “○년○월○일 합유자 ○○○탈퇴”를 원인으로 한 잔존 합유자의 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기 신청을 해야 하고, 이 경우 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부해야 한다.

 

(라) 새로운 합유자가 추가만 되는 경우

합유자 중 일부 또는 전부가 그 합유지분 중 일부를 제3자에게 처분하여 제3자가 합유자로 추가된 경우에는 기존 합유자 및 새로 가입하는 합유자와 공동신청으로 “○년○월○일 합유자 ○○○가입”을 원인으로 하여 기존 합유자와 새로 가입하는 합유자의 합유로 하는 “합유명의인 변경”의 등기신청을 해야 하고, 이 경우 기존 합유자의 인감증명을 첨부해야 한다.

 

(마) 합유명의인 변경등기와 취득세

합유자 중 1인이 나머지 합유자들 전원의 동의를 얻어 그의 합유지분을 처분한 경우 그에 따른 등기는 합유자의 지분이전등기가 아닌 합유명의인 변경등기의 방식으로 이루어진다. 그러나 그 변경등기로 인하여 새로운 합유자로 등기된 자는 소유권(합유지분)을 취득한 것이 되므로 그 변경등기 시 취득세를 납부하여야 한다.

 

4. 합유지분의 상속등기

합유자 중 일부가 사망한 경우 합유지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속되는 것이 원칙이다. 그러나 합유지분에 대한 상속을 인정한다는 특별한 약정이 있는 경우 또는 그러한 약정이 없는 경우라도 합유지분에 대한 상속등기가 이미 경료된 경우는 법 29조 2호의 규정에 위배되지 않으므로 쌍방 당사자가 공동으로 말소등기 신청을 하거나 소로써 말소를 구하여야 한다. 이는 합유지분의 처분 시에는 합유자 전원의 동의가 있어야 하는데 반해 합유지분의 상속은 합유자의 동의 여부와 관계없이 발생하기 때문이다.

 

출처 : 부동산등기실무 법원행정처